契約期間満了における更新

1.法定更新

借地権の期間が満了した際に、地主と借地人間で借地契約の更新について合意がなされず、借地人がなお土地の使用を継続する場合は、地主に更新を拒絶する正当事由がない限り、借地契約は更新されます。これを法定更新といいます。法定更新の要件は建物が更新時に存在していることです。
地主が借地契約の更新を拒み、土地の返還を受けたい場合には、正当事由が必要になります。
正当事由は旧法借地権では、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由のある場合」と規定されています。
それに対して新法普通借地権では、「借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経緯及び土地利用の状況並びに借地権設定者が土地の明け渡しの条件として又は土地の明け渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当事由があると認められる場合」と、より詳細に規定されています。

では、具体的に正当事由は裁判上ではどのように考えられてきたのでしょうか。
借地人の借地の目的が居住用か営業用かの区別が重要となります。有力な学説では前者を小市民的借地人、後者を資本家的借地人と呼んでいます。小市民的借地人の場合は、借地権を失うと生活の根拠である住居を失うことになりますので、借地権の存続は一種の生存権である居住権を左右することになります。これに対して資本家的借地人の場合は、借地人が投下した資本が回収できるか否か(営業利益)の問題になります。一つの建物が住居と店舗を兼ねる併用住宅のようにどちらかに区分することが困難な場合には、具体的な事情に応じて、居住利益と営業利益の比重を勘案することになります。
旧借地法に関する今までの判例を見ると、小市民的借地人の場合は地主の正当事由が認められにくく、資本家的借地人の場合には地主の正当事由が認められやすいという傾向が見られます。

2.更新料の支払い

(1)更新料の法的性質

更新料の法律的性質について、学説や裁判例などによって様々な見解がでており、未だ統一的な見解はありません。
一般には

  1. 更新料じたいを否定
  2. 異議権放棄の対価
    更新するに際して貸主が更新に対する意義を述べない(更新を承諾する)ことの対価
  3. 賃料などの補充
    賃料の増額が簡単に出来ないことから、過去の賃料の不足分の後払い精算、または将来の賃料について事前に前払いする、あるいはよりよい条件で他の賃借人に賃貸できるかもしれないところを従前と大差ない賃料で契約を継続させる分の穴埋めのための支払い
  4. 権利金充填(更新によって敷金・権利金が目減りするのを填補)
  5. 更新手数料

と考えられています。

(2)更新料の支払い

更新料は日本全国で普遍的に支払われているというわけではなく、更新料を肯定する見解は合理的に説明できるというものでもありません。裁判例では上記の異議権の放棄または不足賃料の補充として扱っているものが主流です。
民法や借地法、借家法、借地借家法いずれにおいても更新料を支払うというような規定はありません。そこで、賃貸借契約において更新料を支払うという特別の合意をしていない限りは更新料を支払う義務はないというのが一般的な考えです。

しかし、借地権を設定した際に権利金等の授受がなく、地代が一般水準である場合(当社ではこれを自然発生借地権といいます)には、地主に対して更新料を支払うことはやむをえないと考えます。
借地権の権利割合は国税庁の路線価図で定められている割合と考えることが一般的です。仮にその割合が60%だとしますと、更地を100とした時に借地権の価格は60になります。借地権者は地主に対して何の権利金も支払わずに、60の財産を自動取得していることになります。いわば60の財産を地主から寄付してもらったことになります。また、地代は一般的に更地価格の2%を下回る水準であり、地主からすると収益性の悪い不動産と言えます。
したがって、借地権者は寄付に対するお礼及び収益性の低さを補填する意味合いで地主に対して更新料を支払っても良いのではと考えます。ただし、地主が不当に高い更新料を要求してきた場合には、異議を申し立てるべきです。

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