借地権の保有に対する不安要因とは

昨今は借地権を保有している方々から、更新や相続が発生する前に借地権を売却したいという希望がよせられることが少なくありません。借地権を継続して保有することに関して不安を感じ、処分できるものなら処分をしたいと考えているようです。そうした方々が抱いている不安の要因を分析してみると以下が挙げられます。

1. 将来、相続が発生した際に所有権と比較して権利が弱いと言われる借地権が果たして売却できるのか不安である。
2. 借地権付建物に居住している老親が高齢者施設に入ってしまうと、地代と介護施設への支払いでコストが増大し、借地権を維持できるのか不安である。
3. 借地権上に存在している建物が老朽化し、要介護状態の老親が暮らしていけるのか不安である。
4. 借地権上に存在している建物が老朽化し、震災が発生すると生命の危険が生じるのではないかと不安である。
5. あと何年かすると更新の時期を迎え、年金生活者の老親は更新料を支払えそうもなく、借地権を維持できるのか不安である。
6. 借地権の敷地内に赤道と呼ばれる国有地が存在しているため、借地権が売却できないのではないかと不安である。
7. 父親が亡くなったあと、建物の名義を変更せずに現在に至り、母を含めて複数の相続人がいる。借地権を維持したい人や売却してキャッシュにしたい人など様々な思惑があり、今後、借地権がどうなるのか不安である。
8. 隣の借地や道路との間に境界標がなく、借地権の範囲が定まっていない。果たしてこのような状態で借地権が売却できるのか不安である。
9. 借地権が存在している敷地は一筆のままで分筆されておらず、複数の借地権が存在している。果たしてそんな状態で借地権が売却できるのか不安である。
10. そもそも地主との間に土地の賃貸借契約書がなく、建物も未登記の状態である。果たしてそんな状態で借地権が売却できるのか不安である。
11. 借地権が存在している敷地が建築基準法上の道路に面しておらず、建替えができない。果たしてそんな状態で借地権が売却できるのか不安である。
12. 元々の個人地主から何の挨拶もなしに、突然、見ず知らずの法人地主に変わった。今後地代や更新料が値上げされるのではないかと不安である。
13. 建物が老朽化してきたので、建替えもしくは借地権の売却を考えているが、地主がどちらもダメと言っている。借地権の財産価値が激減してしまうのではないかと不安である。
14. 借地権の敷地の一部に都市計画道路がある。敷地の一部が収用されると移転もしくは建替えをせざるを得なくなり、今後借地権が維持できないのではないかと不安である。
15. 地代の支払いが滞ることが多くなり、地主から土地の返還を迫られている。今後、借地権を維持できるのか不安である。
16. 地主から地代の値上げを要望されたため、地代を供託している。そんな状態で果たして借地権が売却できるのか不安である。
17. 今まで借地契約の更新が2回あったが、いずれも更新料を支払わずに過ごして来た。そんな状態で果たして借地権が売却できるのか不安である。
18. 事業を継続するために借地権付建物を担保に借金をしたが借金の返済が滞り、裁判所から競売決定通知書が届いてしまった。今後どうなるのか不安である。

借地権を相続発生前に売却することのメリット&デメリット

借地権を売却した場合のメリットとデメリットを考えてみました。

（メリット）

1. 借地権の売却資金を老親の高齢者施設への入居費用として活用できる。
2. 流動資産が増えるので、相続時の遺産分割がしやすくなる。
3. 地主とのわずらわしい人間関係から解放される。
4. 地代や更新料の支払いという負担がなくなる。
5. 老朽建物から耐震性の高いマンションへ住替えることができ、地震への不安が解消し、生命の安全性が強化される。
6. 老朽建物からバリアフリーのマンションへ住替えることができ、生活がしやすくなる。
7. 完全所有権の不動産へ住替えることができ、資産価値が維持されやすくなる。

（デメリット）

1. 売却した借地権付建物が居住用の場合には3000万円控除を使用できるので、課税される可能性は低いが、そうでない場合には、3000万円控除を使用できないため、譲渡益に対して20%の税金（所得税15%、住民税5%）が課税される可能性が極めて高くなる。
2. 周囲の借地人とは古くからの知り合いが多く和気藹々とした暮らしをおくれたが、新しい住まいの周辺には知り合いがいないので寂しい。
3. 戸建からマンションに住替えた場合、ゴミだしのルールなど共同住宅ならではの決まりごとがあり、慣れるまで苦労する。
4. 戸建からマンションに住替えた場合、庭がなくなり植物を育てるなどの楽しみが半減してしまう。
5. 祖父から3代にわたって利用した借地権を売却してしまうことに対して後ろめたさが残ってしまう。
6. 周辺と比較して安い地代で借りていた借地を第三者に売却することに対して、地主に申し訳なく思って
   しまう。

上記のメリット・デメリットは物件ごとに異なってきます。借地権の売却に関して悩まれた場合には、当社にご相談ください。メリット・デメリットを詳細にご説明いたします。

借地権を売却する際の注意点

借地権を売却する際にはいくつかの注意点があり、以下に示します。

1. 第三者に売却する場合には、地主の承諾を得る必要があります。
2. 第三者に売却する場合には、地主から借地権の範囲を明確にしてもらう必要があります。
3. 第三者が借地権付建物を購入するに際して住宅ローンを利用するケースが多く、そのためにローン設定の承諾書(同意書)に地主が署名捺印することを要求される可能性が大です。
4. 第三者に売却する場合、譲渡承諾料は売主が負担します。
5. 地主が借地権を買い戻す場合に、借地権割合を地主と協議する必要があります。
6. 新たな買主が建替え、増改築をする場合に、建替えまたは増改築の承諾料は原則的には買主が負担しますが、話し合いによってその一部を売主が負担することもありえます。
7. 更新料の未払い、地代の滞納等がある借地権を第三者に売却する場合、地主が譲渡を認めないまたは譲渡承諾料が通常よりも高くなる可能性があります。
8. 建築基準法上の道路への接道基準（2M以上接道を要する）を満たしていない借地権を第三者に売却する場合、買主が見つからない、もしくは売却価格が著しく低くなる可能性があります。
9. 借地権の敷地の一部に国有地がある場合には、地主に国有地の払い下げをしてもらい借地の範囲を明確にしてもらう必要があります。
10. 借地権付建物を第三者に売却する場合、買主のローン条件が所有権と比較して厳しくなる傾向があります。
11. 周囲と比較して地代が高い借地権を第三者に売却する場合には、売却価格を通常よりも引き下げるなどの条件変更を迫られる可能性があります。

したがって、借地権を売却する場合には当社のような専門会社を窓口にして、売却することをお勧めいたします。売却後に新たな不動産に住替えることを希望する場合には、条件にそった不動産を探し出します。また、売却にあたって将来の相続税の支払い、遺産分割等に不安のある方には当社と提携している相続専門の税理士と協業して様々なシミュレーションを行い、複数のプランをご提案いたします。

借地権売却のスキーム図

借地権の保有継続に関してお悩みがある方、お問い合わせは下記までお願いいたします。