建物の相続登記未了に潜むリスクとは
借地権は登記ができない（地主が認めればできますが、認める地主は皆無です）不動産であるため、相続があっても建物の相続登記をしていないケースが少なくありません。土地の賃貸借契約書の借主欄に相続人の名前を書き、地代をその方の名前で支払っていれば借地権は相続されたと思っている方も多数存在しています。
建物の名義者と土地の賃借人の名義が異なっている場合は「実態」と「権利関係」がズレている状態なので、将来かなりの場面で不利益や手続きの混乱が起きる可能性があります。旧法借地権は権利が強い反面、名義関係が整理されていないと一気に不利になる局面が出てきます。
リスクの洗い出しが重要
主なリスクを整理すると次の通りです。
① 建物が被相続人名義のまま → 所有権・借地権の帰属が曖昧
借地権は原則として「建物所有権と一体」で扱われます。つまり 建物が被相続人名義のままということは借地権も被相続人に帰属しているという扱いになります。
その結果、借地上に居住している相続人は「事実上の居住者」に過ぎない扱いになる可能性が高く、法的には相続人全員の共有状態のままとなります。従って将来、相続人の一部から権利主張されるリスクがあります。
②相続人が多数存在する場合の「共有トラブル」
何代か前から相続登記が未了の場合には、多数の相続人が権利者として潜在的に存在しています。その結果、以下の問題が内在しています。
・売却・建替え・担保設定ができない（全員の同意が必要）
・一部の相続人が「持分を主張」したり「代償金請求」をする可能性があります
・相続人の中に行方不明者がいると手続き不能
③ 地主との関係（契約の有効性）
地主と相続人の間で土地賃貸借契約書が締結された場合には、権利の保全面でプラスではありますが、以下の注意点が存在しています。
・正式な「借地権の承継」手続きになっているか不明
・地主が「本来の権利者は祖父の相続人」と主張する余地が残る
特に将来において、建替え承諾、契約の更新、売却時の名義変更承諾の場面において
権利関係を整理してください、と指摘される可能性が高いと思われます。
④売却・建替えが困難になる可能性大
借地権付き建物は建物名義、借地権の名義、相続関係が揃って初めてスムーズに取引ができます。建物の相続登記が未了のままだと、デベロッパーが買わない、金融機関が融資しない、地主が承諾をしないという事態に陥り、結果として資産価値が大きく毀損します。
⑤相続発生時にさらに複雑化する可能性有り
将来において相続人に相続が発生すると、権利者が多数存在する可能性があります。当方がコンサルティングしたケースでは3代にわたって24名の権利者が存在していました。運よく解決できましたが、収拾がつかなくなる可能性もあります。
⑥税務上のリスク
借地権者に相続が発生すると、相続税が発生する可能性があります。借地権も所有権の土地と同様に路線価により相続税を計算します（市街化調整区域等を除く）。最近の地価の高騰により、路線価も上昇しています。借地権の相続税評価額は路線価×借地の面積×借地権割合×不整形による減額で計算をします。建物の相続登記をしないと、税務署も借地権の相続の有無がわかりにくいという実態はありますが、後日、判明した場合には、相続税申告漏れを指摘される可能性があります。
相続登記の進め方
以下の順番で進めることが一般的です。
①相続関係の確定
建物の名義人の戸籍を収集し、相続人を確定します。本籍地が頻繁に代わっている場合などは収集にかなりの時間がかかります。自身で行うこともできますが、収集漏れがないように司法書士に一任することも一手法です。
②遺産分割協議書の締結
借地権付建物の相続人になる方を決定し、他の相続人と共に遺産分割協議書に署名捺印を実行します。この場合、行方不明者がいると厄介です。失踪宣告をして7年間待つ必要があります。また捺印をする代わりに代償金を請求される場合もあります。
計算上は借地権価格 × 持分割合となりますが、親族間なので判子代程度ですむこともあります。
また、建物の相続登記を複数の相続人名義で行うケース（共有）がありますが、よほどの理由がない限り、1名に限定すべきです。共有の場合は全員の意見が一致しないと譲渡や建替えができません。また共有者に相続が発生すると、権利者が増えてしまうリスクもあります。
③建物の相続登記
上記①の戸籍謄本、②の遺産分割協議書と印鑑証明書がそろったら建物の相続登記をすることができます。自ら法務局に申請することも可能ですが、司法書士に一任することが一般的で、しかも早く完了します。
④地主への通知
建物の相続登記が完了しましたら、地主に建物の登記簿謄本の写しを渡し、借地権が承継されたことを認めてもらいます。相続人名義での土地賃貸借契約書もしくは覚書を地主との間で締結します。相続の場合には、名義変更承諾料は不要ですが、稀に要求されることがあります。
