地代の値上げ基準

地代の値上（下）げを請求するには基準があることをご存じでしょうか?
借地借家法にかかる土地賃貸借においては、土地賃借料（地代）が近隣の駐車場の賃借料と比較して非常に安価であるとか、“最近新たに貸付けた土地（建物敷地）の賃料が当該賃料の２倍乃至３倍であるとか、”そのような理由で、その土地に比準して賃料を算出し、請求することはできません。
このような駐車場とか新規に貸し出す時の宅地の賃料は、自由契約における合意賃料であることから、新しく決める賃料＝“新賃料”と云います。一方、借地借家法における土地の賃料は、契約開始時等においてその使い方等に応じて、合意によって決められた賃料であることから、新規賃料に対して　“継続賃料”と云います。
この“継続賃料”は、新規賃料のように勝手に決めることはできません。
“継続賃料”の改定に当たっては、「借地借家法１１条１項」に改定基準が明記されています。（下記「条項・本文参照」）
簡単に言いますと、最終合意賃料（最後に合意により決められた賃料の時点）から改定時点の地価・経済の変動、公租公課の増減額、近傍類似地の賃料との比較において、不相当となったとき、賃料（地代）も増（減）額を請求ができるとしています。
それでは、地価が２倍に上がったから、地代も２倍に値上げできるか？決してそのような計算にはなりません。賃料（改定）にあたって、折り合いがつかない場合、継続地代の鑑定を行うことになりますが、（物価）スライド法、利回り法、賃料事例比較法を採用して算出します。物価スライド法は直接物価の影響が反映されますが、地価の影響は、直接評価が２倍となったからと云って、賃料（地代）を2倍にできるものではありません。
調停、裁判においては、計算上で大きな差がでても、借地人保護（生活環境の変化要因）の観点から、20%~30％の上昇に抑えられるケースもあります。地代の値上げを要求された借地権者の方は、当方にご相談を賜りますよう、お待ちしています。

継続地代の値上（下）げ請求条項

「借地借家法１１条（第１項）」において規律されています。
地代または土地の借賃（地代等）が「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近類似の土地の地代等に比較して不適当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と定めています。
【継続地代の算定手法】
継続地代の算定方法は、「スライド法」、「利回り法」、「差額配分法」、「賃貸事例　比較法」、「公租公課倍率法」等があり、各状況に応じて、算定方法を選択して、算出します。
×積算法（新規地代で採用）

  • スライド法：従前の地代に物価等の上昇率を乗じて算出
  • 利回り法　：底地価格に期待利回りを乗じて、必要経費を加えて算出
  • 事例比較法：近傍類似の土地の地代相場と比較して算出
  • 差額配分法：経済価値に応じた適正地代と実際に支払われている地代との差額を地主・借地人とで配分し、前者の分を従前の額に加えて算出
  • 公租公課倍率法：固定資産税と都市計画税の合計額の〇〇倍との取り決めにより、以降の改定も公租公課の増減（３年に1度）によって改定する方法

更新料の基準

更新料は法的根拠がないからと、更新料の請求さえしない地主さんも中にはいますが、大多数の地主は、期間満了における更新料として、借地権価格の３％～１０％の請求をします。（地主が不動産業者の場合はこれ以上の額を請求するケースもあります）
更新料を拒否して法定更新となっても居住の継続には問題はありませんが、将来において、建物の増改築または借地権の譲渡等を検討する事態が想定されるのであれば、できるだけ合意更新（更新料の支払における契約作成）に向け、話し合いをすべきと考えます。
地主が提示する更新料には計算根拠はありません。（だからこそ、このような地主を納得させるには更新料の根拠を明示すべきと考えております。
基本的に地主は、借地人に権利を奪われたとの認識が強く、機会があれば収益力（地代の値上げ）を上昇させる、または明け渡しをさせたいと考えています。（初代の地主から代を経て被害者意識が強くなった）
ここ数年、不動産業者が底地を購入し、高額の地代、更新料を要求するケースが増えているだけでなく、合意更新にあっても将来の増改築・第三者への譲渡を認めない等の相談も増えています。このような業者が地主の場合は、地代の値上げ、更新（料）を拒否し、将来における非訟の為に資金プールすることも検討すべきと考えます。
そこで当相談室では、契約の始期の状況（権利金の授受）、地代の水準（差額地代等）の検証、現契約書の内容を吟味し適正な更新料を算出するサービスメニューを構築しました。
多額の更新料を請求された借地権者の方は、当方にご相談を賜りますよう、お待ちしています。